林益全被騙2000萬：日本買房不會出現的三個破綻

連親自飛到日本看工地都被騙，到底要怎麼分辨日本房地產投資的真假？對照日本正常的買房流程，林益全這個案子有三個在日本正常交易裡不會出現的地方：錢用現金交給台灣的窗口、付了錢卻說不清楚自己買到了什麼，以及親眼看到的工地，不一定就是你投資的那個建案。而工地是誰的，答案通常就寫在工地圍籬的那塊看板上。這三件事，每一件都可以自己花幾百日圓、幾分鐘查證。

前中職球星林益全2026年11月初發了一份聲明。他說自己在2022年為了規劃退休，透過朋友介紹投資了一個日本的房地產開發案，前後投入超過新台幣2000萬，一直到2025年才發現這個開發案根本不存在。

最讓人背脊發涼的是，他不是聽人家講一講就把錢交出去。根據他的說法，他拿到了投資資料，還親自飛到日本看了現場，工地也確實在施工。工地是真的，建案卻是假的。

我住在東京，透過日本的房貸在日本各地買了12間房產，日本買房的完整流程自己走過很多次。我把相關報導跟他的聲明全文看完，整理成下面這張表：

項目	日本正常的買房或不動產投資	林益全的案子（根據他的說法）
怎麼付款	新建案：簽約付手付金，交屋時付清	依開發進度分批投入
錢交給誰	從銀行帳戶匯到日本業者或賣方的帳戶	現金交給台灣的窗口
拿到什麼	登記簿上自己的名字，或跟有合法資格的業者簽的出資契約	一份開發計畫的投資資料
怎麼確認	工地看板、登記簿、業者名單都查得到	2025年請日本朋友查，才發現沒有這個案子

先說清楚，以下內容都是根據林益全本人的聲明跟媒體報導，案件細節我們外人不可能完全知道，我也不是律師。我想做的不是檢討受害者，而是把這個案子拆開來，讓下一個人不要再踩進同一個坑。影片版放在上面，也可以直接到YouTube看。

林益全投資日本房地產被騙的經過是什麼？

根據他的聲明，事情大致是這樣：

2022年，職棒生涯進入後期的林益全，透過朋友接觸到一個日本房地產開發計畫。對方說報酬不錯，而且可以照開發進度分階段投錢，不用一次付清。
因為要付的是日幣，對方用換匯麻煩、手續費高、跨國資金處理繁瑣這些理由，建議他直接交現金，由台灣這邊的窗口代為處理。
中間他飛去日本看過現場，工程確實在進行，就陸續分批投入，累計超過2000萬台幣。
2025年，他請日本當地的朋友幫忙查證，才發現對方提到的那家日本公司雖然真的存在，卻根本沒有這個開發案。台灣的窗口也失聯了，連當初提供的姓名、身分資料都疑似是假的。

為了處理這段期間週轉產生的債務，他們家已經把房子賣掉，目前還有200多萬台幣的欠款要還，他也公開表示會負責到底。

為什麼親自去日本看工地，還是會被騙？

看到這邊，很多人的第一個反應可能是：交現金？這也太好騙了吧。

說實話，事後諸葛很容易。站在他的角度看一下，就會發現這個局其實設計得相當有誠意：它是朋友介紹的，不是路邊發傳單；有書面資料、有合約；日本那家公司真實存在，上網查得到；工地也是真的，真的有工人在做事；付款方式還是照進度分批付。

尤其分批付款這一點，我覺得對台灣人特別有殺傷力。台灣的預售屋就是這樣付錢的：簽約付一點，開工付一點，蓋到某個階段再付一點。所以「依工程進度分批付款」，在台灣人耳朵裡聽起來不但不奇怪，反而很專業、很正規。

可是在日本，買還沒蓋好的新建案，一般的流程是簽約時付一筆手付金，剩下的錢等房子蓋好、交屋時再一次付清。有些案子中間會多收一筆中間金，但買方通常不會跟著工程進度，一期一期地繳工程款。

也就是說，對方用台灣人最熟悉的付款方式，包裝了一個在日本並不常見的交易結構。你越熟悉台灣的買房流程，越不會覺得哪裡怪。

那假如這些看起來都很合理，破綻到底在哪裡？

破綻一：在日本買房，錢應該交到誰手上？

第一個破綻，也是最大的破綻，就是錢的流向。

在日本正常買房，錢是這樣走的：以一般的買賣來說，交屋那天，買方、賣方、房仲跟司法書士通常會約在銀行。司法書士確認文件沒問題、可以辦過戶之後，買方的錢從銀行帳戶匯到賣方的銀行帳戶，同一天把所有權移轉的登記送到法務局。錢跟產權，幾乎是在同一個時間點交換的。

而且日本的不動產業者依法要確認交易對象的身分，大筆資金進出，銀行跟業者都會留下紀錄。整套制度的目的，就是不讓錢在沒有人看得到的地方移動。

那現金交給台灣的窗口呢？這筆錢一離開你的手，就進入一個沒有銀行、沒有司法書士、沒有任何第三方看得到的黑盒子。

至於換匯麻煩、手續費高這個理由，坦白說也站不太住腳。從台灣匯錢到日本是非常成熟的服務，手續費加上匯差，對一筆幾百萬的投資來說只是零頭。為了省這一點零頭，換來一個完全無法追蹤的資金流向，怎麼算都不划算。

這就好比你去百貨公司專櫃買名牌包，櫃姐跟你說刷卡手續費很貴，你把現金交給門口那位穿西裝的大哥就好，他會幫你處理。不管那位大哥的西裝有多筆挺，我想你都會覺得哪裡怪怪的。

這位台灣窗口提供的服務可說是無微不至，換匯、手續費、跨國處理一條龍包辦。唯一沒有包辦的是售後服務，因為人直接人間蒸發了。

這段只想記一個結論的話，那就是：在日本買房或投資不動產，錢應該從銀行帳戶匯到日本的業者或賣方帳戶。任何要你把現金交給某個中間人的安排，都不是日本的買房流程。

破綻二：付了錢之後，你到底買到了什麼？

第二個破綻，是你付了錢之後，手上到底有什麼。

在日本買房，你最終拿到的，是登記簿上你的名字。日本的不動產登記是公開資訊，任何人都可以申請登記事項證明書，上面會寫這塊地、這棟房子現在的所有人是誰。

那林益全投的是什麼？根據報導，是一個開發計畫，分階段投入資金、換取報酬。這聽起來不太像買房，比較像是參與一個不動產的集資案。

這時候腦筋轉比較快的朋友一定會說：「欸，不對啊！日本也有那種小額投資不動產、定期領分配的商品，難道都是詐騙嗎？」

這類商品當然存在，我自己也實際投資過一個。不過在日本，向一般人募集資金投資不動產、再把收益分配出去，業者需要取得相關的許可或登錄，例如不動產特定共同事業的許可，或是金融商品取引業的登錄。這些業者的名單是公開的，查得到。

所以這類投資案，你至少要問兩個問題。第一，我的名字會不會出現在登記簿上？第二，假如不會，跟我收錢的這家公司，有沒有在日本合法募資的資格？兩個答案都是否定的話，你手上拿到的，就只是一張紙而已。

破綻三：工地是誰的，要看圍籬上哪塊看板？

接下來是最關鍵、也最讓人扼腕的破綻。

林益全親自去了日本，看到了正在施工的工地，這一步其實已經比很多人都認真。問題是，看到工地只能證明那裡有人在蓋房子，不能證明在蓋的就是你投資的那個建案。

而在日本，要確認這件事其實非常簡單。日本的建築基準法第89條規定，施工中的工地必須在現場容易看到的地方掛出標示，寫明建築主、設計者、施工者、現場管理者是誰，以及這個工程已經取得建築確認。你在日本街上看到工地圍籬上那塊寫著「建築基準法による確認済」的看板，就是這個。旁邊常常還會掛一塊「建築計画のお知らせ」，那是各地條例要求開工前先公告的看板，上面一樣會寫建築主。

也就是說，這個工地是誰的，答案通常就寫在圍籬上。假如板子上的建築主跟你合約上的公司對不起來，事情就很清楚了。

當然，我們不知道林益全當時看到的是哪一個工地、看板上寫了什麼，這部分我不想亂猜。不過這個方法，下一個去看工地的人可以用。

除了看板，再補兩個成本極低的查證方法：

查證方法	看什麼	成本
拍下工地圍籬上的看板	建築主是不是你合約上的那家公司	免費
登記情報提供サービス	土地、建物的所有人是誰，有沒有被銀行設定抵押	全部事項約330日圓，所有者事項約140日圓
自己找日本公司的官方電話打過去	有沒有這個建案、有沒有跟這位台灣窗口合作	一通電話

第一個是自己上網查那塊土地的登記資料。日本有一個法務省指定的官方線上服務，叫做登記情報提供サービス，選「一時利用」、線上刷卡幾百日圓，就可以調出不動產的登記情報，包括所有者是誰、這塊地有沒有被銀行設定抵押等等。要注意的是，查詢用的是登記上的「地番」，跟平常寫信用的地址不一定一樣。

當然，土地的所有人跟掛名的開發公司不一定是同一家，例如土地是用租的，或是好幾家公司共同開發。名字對不起來，不一定就是詐騙，但這就是你該直接打電話問清楚的時候了。

這也帶到第二個方法：自己上網找那家日本公司的官方電話，直接打過去問：你們有沒有這個建案？有沒有跟這位台灣人合作？注意，是自己找電話，不是用介紹人給你的電話。

林益全最後也是請日本的朋友幫忙查，才發現真相。換句話說，這個騙局只要有人直接打一通電話給那家日本公司，大概就破功了。可惜這通電話，晚了三年才打。

在日本投資不動產之前，先問自己哪三個問題？

這個案子裡，工地是真的，日本公司也是真的，假的是中間那個台灣窗口，以及他口中的那個投資案。

所以我會建議你，在日本投資任何不動產之前，先問自己三個問題：

錢是不是從銀行帳戶，匯到日本的業者或賣方？
我的名字會不會出現在登記簿上？如果不會，對方有沒有合法募資的資格？
我有沒有繞過介紹人，直接跟日本那一方確認過？

只要有一題答不出來，就先停下來。

這種詐騙真正可怕的地方，在於他們挑的都是我們最信任的東西：朋友、合約，還有親眼看到的工地。

也祝林益全能順利把剩下的債務處理好。他在球場上打出了2000支安打，希望場外的這一關，他也能撐過去。

常見問題

日本買預售屋，要照工程進度分期付款嗎？

一般不用。日本買還沒完工的新建案，通常是簽約時付一筆手付金，剩下的款項在交屋時一次付清，有些案子另外會收一筆中間金，但買方一般不會照工程進度一期一期繳工程款。賣方是不動產業者時，宅建業法規定手付金不能超過價金的兩成。

怎麼查日本一塊地或一棟房子的所有人是誰？

可以用法務省指定的「登記情報提供サービス」線上調閱登記情報，選一時利用、刷卡付款即可，全部事項約330日圓、所有者事項約140日圓。查詢要用登記上的地番或家屋番號，跟一般的住址不一定相同。

日本的不動產小額投資商品都是詐騙嗎？

不是。日本合法的不動產小額投資或群眾募資，業者需要取得不動產特定共同事業的許可或金融商品取引業的登錄，名單都是公開的。投資前先確認收錢的公司有沒有這些資格，是最基本的一步。

資料來源

林益全本人聲明（2026年11月，聯合新聞網轉載）
TVBS、三立、東森、民視相關報導（2026年11月）
建築基準法第89條（工事現場における確認の表示等）
宅地建物取引業法第39條（手付の額の制限等）
法務局：登記情報提供サービスの手数料（2025年4月1日以降）
國土交通省：不動産特定共同事業者一覧