地面師是什麼？大阪難波14億日圓詐騙案與防範方法

地面師是什麼？簡單說，地面師是日本的不動產詐騙集團：用偽造的文件冒充屋主，把根本不屬於自己的不動產賣給第三者。 2024年3月，大阪難波一家公司持有的三筆精華地段物件，就這樣被賣掉，金額合計大約14億5千萬日圓。要完全防範很難，但買家跟屋主各有幾件事可以做。

打個比方。假如我知道小明暗戀小美很久，卻一直沒機會跟她說話。我根本不認識他們兩個，卻在小明回家的路上攔住他：「我是小美的好朋友，只要你給我一筆錢，我就介紹小美明天跟你喝咖啡。要快喔，你不答應，我就介紹給別人了。」為了取信於他，我還拿出一張AI合成的我跟小美的合照。小明半信半疑，但又怕夢中情人跟別人去喝咖啡，還是付了錢。隔天他只能等個寂寞。

我等於用偽造的照片，賣了小明一個我根本不擁有的機會。地面師做的是一樣的事，只是賣的是房地產。

地面師為什麼專挑精華地段？

因為精華地段同時有兩個條件：想買的人很多，屋主卻幾乎不賣。「頂級地段」加上「流動性低」，正好給了地面師發揮的空間。只要營造出「屋主剛有意出售、市場上其他人還不知道」的氣氛，買家就會有要搶在別人之前下手的時間壓力，沒辦法冷靜判斷。

很多人覺得被騙的人又貪又傻，但我其實能理解受害買家的心情。東京都心的收租小套房，近兩三年的實況是，一釋出幾十分鐘就賣掉是常態。一般的都心地段都這樣了，地面師專挑精華中的精華，買家心癢難耐、急著出手，不難理解。

大阪難波的地面師事件是怎麼發生的？

2024年3月，大阪難波一位居民回到家，發現鑰匙打不開自家大門，找來大樓管理員，結果屋裡走出一個完全不認識的男子。問他怎麼會在裡面，他說：「我買了這個物件，幫自己新買的房子換個鎖，不是很合理嗎？」

現場空氣瞬間凝結。釐清之後，才揭開這起地面師詐騙案。

物件在難波的頂級地段，當地人幾十年來都知道「地段太好了，屋主完全不願意賣」。持有的是一家公司（以下稱A公司），由一位七十多歲的女士經營（以下稱B女士）。手法大致是這樣：

取得B女士的住民票。住民票是區役所發行、記載姓名、生日、地址、家人等資訊的官方文件，可以理解成台灣的戶籍謄本。日本沒有正式意義上的身分證，住民票一年用兩三次很正常，而且一次可以申請很多份，所以相對容易取得，本人也不太會發現少了一張。法律上，債權人、訴訟對造等在特定情況下也能合法申請他人的住民票。地面師是用什麼方法拿到的，目前還不清楚。
用住民票上的資訊偽造駕照。
刻一個B女士的印章，拿真的住民票加假的駕照，去區役所變更印鑑登記。日本的正式文件會要求印鑑證明，證明這顆章確實是本人的。但這下地面師手上有了真的住民票、資訊正確的假駕照，以及透過它們拿到的真的印鑑證明。只要對方不認識B女士本人，找一個年紀相仿的人冒充，幾乎在任何需要證明身分的場合都能過關。
向法務局把集團裡一名24歲的男子登記為A公司的代表取締役。日本一般稱公司老闆為「社長」，但法律上沒有社長這個職位，代表公司的是「代表取締役」，而且可以有好幾位，每一位都能代表公司。這名男子因此在法律上取得了代表A公司、處分公司不動產的權限。
放出「A公司考慮出售難波物件」的消息，找到買家後，由這名24歲的代表出面簽約。

過程其實不是完全沒有破綻。一位受害者事後表示，他不只一次覺得奇怪：簽約地點約在一間民宿，不是A公司的辦公室；24歲當公司代表有點反常，對方說是家族企業、由晚輩接班；簽完約他想聊兩句，對方卻立刻結束話題離開，不太合一般的禮節。但官方文件上，這名男子確確實實就是公司代表，加上想搶下精華地段的急迫，受害者還是上鉤了。

A公司在難波一共三筆物件，全部被同一夥人用類似手法賣掉，合計大約14億5千萬日圓。警方已經逮捕三名涉案者，但熟悉地面師的專家認為，這三人多半只是第一線的小嘍囉，背後還有更大的集團，贓款很可能早就洗掉了，要全數追回不太可能。

地面師集團是怎麼分工的？

Netflix在2024年7月上架、綾野剛主演的日劇《地面師たち》，改編自2017年積水房屋被專業集團騙走約55億日圓的事件。這部劇太好看了，我平常只有吃飯時才看劇，一部劇兩三週看完很正常，這部我一個週末就追完了。唯一可惜的是它2024年7月才上架，要是更早讓更多人知道這種手法，難波的悲劇或許就能避免。

地面師集團分工非常細，大致有四種角色：

角色	負責的事
情報屋	蒐集有操作價值、又有機可趁的物件
法律屋	熟悉不動產交易的法律細節，從中找漏洞
道具屋	偽造證件跟文件
交涉役	扮演屋主，跟受害買家應對

反過來說，就算是不動產業的專業人士，一個人通常也只負責交易的一小段，對全局的掌握比不上分工精細的集團，很容易在各個環節被各個擊破。積水房屋事件實際被起訴的就有十人，一般認為還有兩三人沒浮上檯面。連日本數一數二的不動產巨頭都會被騙，一般中小企業或個人一旦被盯上，恐怕防不勝防。

買家怎麼防範地面師？

防不勝防，但不是什麼都不能做。我整理了專業司法書士的建議：

一、確認賣方能不能拿出「登記識別情報」。 2005年以後，日本的不動產完成移轉登記，會發一份登記識別情報通知，一次登記只有一份，裡面有一組獨一無二的識別碼，一開始是封起來的，通常要到下一次交易時才拆開。這份文件不能補發，地面師除非拿到正本，否則無法偽造。遺失了還是有其他方式可以完成交易，但假如賣方說他弄丟了，請格外格外小心。

二、能看屋就看，而且要在你指定的時間。帶租約的物件因為法律保障房客，本來就不能進去看，不看屋就交易很正常。但假如是空屋，最好實地看一次，而且時間由你決定。讓地面師決定時間，他就有操作空間，例如劇裡就安排了人在那個時段把真正的屋主約出去，確保買家到現場只會遇到假屋主。

屋主怎麼避免被地面師盯上？

不要以為地面師只看上幾億的物件，有機可趁的話，幾百萬的也照賺。綜觀過去的案例，地面師最喜歡閒置的空地或空屋：真正的屋主不會天天關注，出事了很難第一時間察覺；買家要看屋時，也很容易安排，不用費力支開正在使用的人。

所以最好的防範是活用資產，不要讓不動產閒置。真的沒辦法利用、只能閒置的話，可以在現場立牌，留下你或委託的管理公司的聯絡方式，讓有疑問的人能輕易找到你。

最後，最基本的，就是把登記識別情報通知好好保存。這是地面師唯一無法偽造的文件，萬一被拿走，就等於亮著底牌跟職業玩家打德州撲克。

常見問題

地面師是什麼意思？

地面師是日本對不動產詐騙集團的稱呼。他們冒充真正的屋主，用偽造的身分證件、印鑑證明等文件，把別人的土地或房子賣給第三者，收取價金後消失。

登記識別情報是什麼？為什麼可以防地面師？

2005年以後，日本完成不動產移轉登記時發給權利人的文件，內含一組獨一無二、一開始被封住的識別碼，不能補發。地面師除非拿到正本，否則無法偽造，所以是確認賣方身分的重要文件。

Netflix《地面師たち》是根據真實事件改編的嗎？

是的。劇情改編自2017年積水房屋被地面師集團騙走約55億日圓的事件。