東京投資物件怎麼挑？我五分鐘判斷好壞的五個步驟

東京的投資物件要怎麼挑？我的方法是五個步驟，五分鐘看完書面資料就能判斷：第一步看地點，第二步確認第一步沒搞錯，第三步確認第二步沒搞錯，第四步看格局、面向跟總戶數，第五步用成交紀錄比價。 地點不過關，後面全部不用看。

買自住的房子要考慮個人喜好跟生涯規劃，我自己買自住房時，網路上看了幾百個物件、現場看了二十幾間，前後拖了一年。投資物件不一樣，它基本上就是一個金融商品，看書面資料就能判斷好壞。我在日本買了9間投資用不動產，一間都沒有現場看過。就像我買台積電股票，也從來沒去參觀過台積電一樣。

步驟	看什麼	我的標準
1	地點	都心六區優先；離最近車站徒步10分鐘內（硬條件）
2、3	再確認地點	有兩條以上路線加分；用街景看嫌惡設施
4	格局、面向、總戶數	方正格局；面南或面東加分；總戶數50到100戶
5	比價	表面投報率合理，再用成交紀錄推算

為什麼地點是投資東京不動產最重要的條件？

每個族群切入不動產投資的角度不同。很多日本人是從節稅切入，節稅靠的是建物在會計上的折舊，所以他們偏好地點沒那麼核心的物件，因為越偏的地方，建物在總價裡的佔比越高，可以折舊的空間越大。也有人專挑題材，例如有萬博跟賭場的大阪、有台積電的熊本。

對我來說，不動產最大的魅力是房貸的槓桿，其次是它很抗波動。都大開槓桿了，當然希望物件穩健成長，不求大賺，至少不要賠。所以我的首要條件就是地點要夠好。

蛋黃區的增值潛力可能比不上有題材的新興地區，這我百分之百同意。但蛋黃區的保值力也無庸置疑。日本繁華的地方之所以繁華，多半有地理加歷史的理由，被取代的機率很低。用買股票來比喻，買蛋黃區有點像買大盤指數，賺不到超額報酬，但穩穩賺該賺的報酬，大概沒問題。

除此之外，我重視地段還有三個理由：

物件大部分的缺點，有錢都能事後改善。內裝不喜歡可以重新裝潢，建物舊了甚至可以拆掉重蓋，但地點永遠改不了。
地點好，房租高，房客的收入也比較高，欠繳房租之類的意外比較少。東京的房租欠繳率本來就只有大約0.3%，一千個房客裡只有三個。
日本少子化不會逆轉，都市化只會更極端。東京23區在全日本都是很好的地方，但都心六區的保值力比另外17區更高。

順帶一提，東京的房客平均大約四年換一次房，蛋黃區大約兩年半。表面上是比較常空租，不過重新招租時可以順勢調房租，房租調高，日後以投資物件賣出時，用現金流推算的售價也會跟著被撐高。

東京哪些地段適合投資？

我主要只考慮都心六區：港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區。這不是百分之百的硬條件，很多好地段不在這六區，比如我有一間在三軒茶屋，屬於世田谷區，但三軒茶屋本身就是商業中心，離澀谷只有一站。假如你對東京各地還不熟，從這六區出發絕對錯不了。

第二個條件是離車站的距離，這是我百分之百會遵守的硬條件：最近的車站要徒步10分鐘內。

東京比台北大得多，幾乎沒人騎機車，東京人依賴電車的程度遠大於台北人依賴捷運。以車站為中心往外走，每多一分鐘，就多幾百甚至幾千個物件跟你競爭。離車站越近，供給越少，出租或轉賣時，屋主的議價權就越高。

最近的車站如果有兩條以上的路線，是非常大的加分。都心六區、徒步10分鐘內、又有兩條路線，這種物件沒意外的話，一上市十幾分鐘就會被買走。

最後一個小步驟，是用Google Maps街景看周邊有沒有嫌惡設施。我曾經看過一間條件還可以的物件，街景一打開，隔一條小馬路正對面就是加油站，我就放棄了。不過老實說，這比較像是物件還有疑慮時才參考的事。台北信義區的凶宅，價值也是千萬台幣起跳，遠勝鄉下的無事故物件。地點超級好的話，嫌惡設施影響不大。

第二步、第三步：再確認一次地點

這不是湊字數。地點不夠好，直接刷掉，剩下的條件都不用看。所以我挑物件的第二步，是確認第一步沒有搞錯；第三步，是確認第二步沒有搞錯。

格局、面向、總戶數怎麼看？

這三個條件重要性遠不如地點，但除非整棟拆掉重蓋，否則也改不了。日本的鋼筋混凝土建物預估壽命60到100年，我考慮的物件屋齡都在10到25年之間，有生之年大概遇不到重建，所以多少要看一下。

格局：日本大部分物件都很方正，但偶爾會有三角形、菱形。我看過最奇葩的是橢圓形，看到的當下真的是「蛤？」特殊形狀我基本上不考慮，房客跟未來的買家一定會有比較多疑慮。當然，假如你立志要把各種奇葩格局收入麾下，那也沒有不行，集滿七個請務必跟我分享。

面向：日本在北半球、緯度又比台灣高，面南採光好這件事比台灣明顯很多。面西有西曬，但也可以說是下午採光好；面北最容易白天也要開燈，我剛來東京時住過面北的房子，不是大晴天的話，下午兩三點就要開燈。不過這是開個燈就能解決的事，不算致命。面向比較像兩間條件差不多的物件在比較時，面南或面東的會加分，兩面採光更加分。

總戶數：戶數多，管理修繕費比較多人分攤；但作為投資物件，戶數多也代表招租或轉賣時，能一比一比較的競爭對手比較多。我聽過一個例子：疫情期間某間物件空租，房東本來想用原價招租，結果正上方一樓、格局一模一樣的另一戶也同時空租，樓上的房東撐不住先降價，樓下只好跟著降。所以我會避開那種一百四五十戶、只有三四種格局的大樓。我的經驗是50到100戶，是管修費跟競爭對手數量的甜蜜區間，但這只是個人經驗，沒有數據基礎。

東京投資物件怎麼比價？

投資物件的價格主要是用現金流回推，理論上算一下租金投報率就好，東京蛋黃區表面投報率有個4%左右就算合理。但這畢竟是幾千萬日圓的事，不比一下我心裡難受，所以我還是會比。

我用mansion-review這個網站，註冊會員後可以看到特定建案新成屋時的售價跟近期成交紀錄。有格局一模一樣的紀錄最好；沒有的話，可以用平米單價推算。推算時有兩個經驗法則：

一模一樣的格局，每高一層樓，售價大約貴1%到3%，我自己抓2%。4樓賣2000萬的話，正上方5樓大約值2040萬。
跟一般購物「買越多越便宜」相反，日本的房子面積越大，平米單價越貴。用大坪數的紀錄推小坪數的價格，要打點折。大小坪數之間沒有明確的換算公式，曖昧空間比較大。

我的經驗是，投資物件的報價，大約五成跟近期成交紀錄差不多（正負一百萬日圓內），三成明顯比較貴，兩成明顯比較便宜。明顯比較貴的，除非有特殊原因，我多半會放棄，畢竟不想當冤大頭。地點過關、價格跟成交紀錄差不多的，我會毫不猶豫下單。地點過關、價格還明顯比較低的，我會馬上下單，不然真的會被搶走。

以上是我自己的篩選原則，不是投資建議。實際怎麼套用在兩間我買下的物件上，我另外寫了一篇實戰分析。

常見問題

投資東京的套房，一定要去現場看房嗎？

不一定。投資物件比較接近金融商品，地點、車站距離、格局、面向、總戶數跟價格，書面資料都看得到。我在日本買的9間投資物件都沒有現場看過。自住的房子就另當別論，還是建議實際看。

東京投資物件離車站多遠可以接受？

我的硬條件是離最近的車站徒步10分鐘內。離車站越遠，周邊可以替代的物件越多，出租跟轉賣時的議價權就越低。最近的車站有兩條以上路線的話，是很大的加分。

日本的房子每高一層樓貴多少？

同一棟、格局一樣的話，大約每高一層貴1%到3%，我自己估價時抓2%。實際可以用該建案新成屋時各樓層的定價，推算建商設定的樓層價差。