不動產代幣化實測：我用20萬日圓投資港區飯店

不動產代幣化值得投資嗎？我自己用真金白銀試了一次：透過三井物產旗下的ALTERNA，用20萬日圓投資一間總值94億日圓、位在東京港區的四星飯店。 開戶、入金、取得權益，全程線上，前後不到半小時；扣掉管理費後的租金投報率大約3.7%，算是東京都心滿標準的水準。不過讓我有點意外的是，它號稱用區塊鏈技術，對使用者來說卻是百分之百中心化的服務。

說到日本不動產投資，像我這樣的打工仔，腦中先浮現的是小套房，手頭寬裕一點會想到民宿。貧窮限制想像，我一直到半年前，都沒想過自己可以變成高級飯店的股東。

項目	內容
平台	ALTERNA（三井物產集團）
標的	東京港區的四星飯店建物，總值約94億日圓
最小單位	10萬日圓（一口）
我投入的金額	20萬日圓（兩口）
扣管理費後的租金投報率	約3.7%
開戶條件	日本的在留卡跟My Number卡

我為什麼決定投資不動產代幣化？

理由有三個。

第一，我認為現在是切入區塊鏈的好時機。我消極地接觸區塊鏈十年左右，這十年看過好幾次牛市，也看過很多靠幣跳了好幾個資產階級的少年幣神。但直到今年之前，我都不覺得區塊鏈真的能顛覆世界。區塊鏈的核心理念是去中心化，可是人類從部落、城邦到國家，中心化了幾千年；我們每天用的Google、ChatGPT，帳號紀錄都是公司在管，領薪水、買股票，也都是銀行跟券商在管。人類社會到今天還是中心化的，一定有它的原因，而去中心化正好跟這個原因背道而馳，所以我一直覺得區塊鏈難成氣候。

今年不一樣了。以美國的GENIUS法案為首，各國開始立法規範虛擬貨幣、擁抱穩定幣，以太坊為首的生態系也積極回應。中心化的人類社會開始想辦法接納區塊鏈，區塊鏈也願意被擁抱。技術已經成熟，生態系也經歷過亂炒幣、亂發NFT的時代，政府立法是被主流社會接納缺的最後一塊拼圖。

而現在世界上絕大多數的人，還是搞不懂區塊鏈是什麼。這就像五六年前街口支付、PayPay剛推出時，大家不懂不會用，業者大撒幣送回饋；現在電子支付稀鬆平常，優惠也跟信用卡差不多了。我覺得現在的區塊鏈有點像那時候：合規了，但資訊落差的紅利還在。區塊鏈上商業價值最大的應用，我認為是RWA（Real World Assets），把現實世界的資產放上鏈；而現實世界價值最大的資產，非不動產莫屬。所以這次有機會小額參與別人的不動產代幣化，對我來說是很好的學習機會。

第二，金額小到虧光也不痛。總值94億日圓的飯店，最小單位是10萬日圓，我投了兩口。就算虧光，也是可以罵一聲就一笑置之的金額。而且ALTERNA是三井物產集團旗下的公司，真出什麼問題，以三井的商譽，我相信會負責到底。

第三，我答應過觀眾。我在前一支介紹不動產代幣化的影片裡說，假如有五個人留言想看，我就不管三七二十一投下去再來分享。留言的人遠遠超過五位，我的商譽雖然比不上三井，但這種程度的說到做到肯定沒問題。

在日本投資不動產代幣化，要什麼條件？

很多人在LINE群組問，是不是要有日本身分才能投資。是的，目前要有日本的在留卡跟My Number卡才能開戶。流程全程線上，過程中我沒跟任何真人聯絡過，我很喜歡這種簡潔快速的流程。

不怕你笑，我卡最久的步驟是重辦My Number卡。我今年流年不利，在日本六年從沒掉過證件，結果上半年掉了駕照，下半年掉了My Number卡，而且是開戶開到一半才發現。重辦要本人跑一趟區役所，發現的時候是七月，東京熱到快發瘋，我只想家裡公司兩點一線，拖到九月才去辦，等到十月中才拿到新卡。

這段期間，ALTERNA的系統隔三差五地寄信提醒我完成開戶。一般開戶到一半中斷，提醒一兩次就算了，這麼積極，讓我覺得他們目前生意可能不是很好。他們一個月只募一個物件，我十月準備好的時候，正在募的就是這間港區四星飯店。網站上說名額不夠時先匯款先贏，我十月底才匯，還是順利拿到兩口，大概也間接證明了目前懂這個、願意真的掏錢的人還不多，即使掛著三井的招牌。

不動產代幣化的投報率是多少？

精確來說，這次投資的是飯店的建物，不是飯店的經營。飯店業者等於是這棟建物的房客，不管飯店大賺大賠，我們作為房東都收固定的房租。目前房租扣掉ALTERNA的管理費，實際到手的投報率大約3.7%，是東京都心滿標準的租金投報率。

另一部分是日後賣出時的價差。港區作為東京的核心地段，近年不動產每年漲10%以上，但我不期望這能長期持續。我自己推估資本利得時，習慣用大約3%，也就是只打敗通膨的程度來抓。用3.7%的房租加上3%的增值，粗算是年化6.7%左右。

要說清楚，3%的增值是我的假設，不是保證；遇到金融危機或飯店業景氣反轉，房價可能不漲反跌，房租條件也可能改變。這個報酬率說不上很性感，但我覺得是值得小額配置一點的商品。

不動產代幣化真的有用到區塊鏈嗎？

這是我覺得最可惜的地方。它雖然號稱背後用了區塊鏈技術，但整個流程跟以太坊這種公有鏈完全不同：沒有發代幣給我，我也沒辦法在公開的環境下查到自己的投資狀況。要確認投資內容，只能登入他們的網站；萬一網站掛了，我就沒有任何管道確認。不管背後有沒有用區塊鏈，對使用者來說，這就是百分之百的中心化服務。

我理解這是現階段法規的限制，不允許他們用公有鏈。但我本來想說，至少給我一個錢包跟代幣，就算綁在他們的私有鏈上也好，結果都沒有。這跟我原本的想像還是有點落差。

無論如何，能用20萬日圓參與港區高級飯店的投資，對我來說還是很酷的經驗，我很開心參與了。以上是我自己的經驗，不是投資建議。

常見問題

什麼是不動產代幣化？

把不動產的權益切成小單位，用數位方式發行、管理跟交易，讓一般人能用小金額參與大型不動產投資。日本目前多以受法規監管的證券型代幣（STO）形式進行。

外國人可以在日本投資不動產代幣化嗎？

以ALTERNA為例，需要日本的在留卡跟My Number卡才能開戶，也就是要住在日本。不住在日本的人目前通常無法開戶。

不動產代幣化的收益從哪裡來？

主要是租金收入跟日後出售的價差。以我投資的港區飯店為例，投資的是建物，飯店業者是房客，扣掉管理費後的租金投報率約3.7%。