日本房租不能調？換房客時我把房租調高15%，估值多了363萬

日本的房租真的不能調嗎？只對了一半。住著的房客很難調，但換房客、重新招租的時候，可以一次跟市價對齊。 我東大旁邊那間小套房，今年房客退租後，我把房租從8.6萬調到9.9萬，漲了15%，14天就租出去。日本收租物件的估值是用房租回推的，用買入時4.3%的投報率算，這間的帳面估值從2400萬變成2763萬，多了363萬。

研究過日本不動產的人，一定聽過「日本的房租不能調，賺不了錢啦」。我之前講過，每次續約時其實可以跟房客協商微調，房客有權拒絕，但實務上多半能調一點點。不過說實話，那種微調對現金流算是小打小鬧。這篇講的是換房客時，大一點的那種。

房客才住一年就退租，怎麼辦？

我目前在日本各地有11間不動產，這間東大旁的套房是去年用2400萬買的。交屋時是空屋，我花了一個多月找到房客，當時的房租是8.6萬，表面投報率4.3%。

房客是一位二十多歲的男生，我猜大概是東大的學生。我當時想，研究生的話理應住兩年，學士或博士的話四年起跳，這間至少兩年不用擔心空租，這把穩了。

結果這位弟弟才住一年，今年四月就跟我說六月中要退租。很多人以為日本租屋提前解約要付違約金，其實一般租約沒有這回事，房客隨時都可以解約。所以我一毛違約金都收不到，只能默默祝福他前途似錦。

好在他提早兩個半月通知，我可以及早開始招租。

重新招租的房租，要怎麼訂？

四月初開始招租時，房仲根據周邊行情，建議我從8.6萬調到9.5萬。

我自己上日本最大的租屋網站SUUMO查了一下，發現同一棟、樓上一層、大小一模一樣的房間，正在用10萬招租。房仲用周邊行情建議的數字有參考價值，但跟同一棟樓的其他房間對齊，更直接。

一般來說樓層越高越貴，加上我也擔心開太高會拖長空租，考慮了一下，決定開9.9萬，比樓上便宜一千塊。這個價格有兩個小心思：一是心理學上，99塊跟100塊明明只差1塊，99卻吸引人很多；二是樓上本來就比較值錢，我比它便宜一點，對租客應該很有說服力。

不過別看我又心理學又客觀分析，講得頭頭是道，我當下其實不確定租不租得出去。比原本貴1.3萬、漲15%，就算知道過去一年東京房租一路往上，一年調15%還是有點如夢似幻。我的盤算是：反正還有兩個半月，9.9萬一個月租不出去，我再龜縮認慫往下調。

結果4月7日跟房仲說用9.9萬試試，最快4月8日才開始招租，4月22日就找到新房客了，14天。我本來以為就算租得出去，一個月也跑不掉，真的有點幸福來敲門的感覺。

換一次房客，實際少賺多少？

在講估值之前，先把這次換房客的帳算清楚。

項目	金額
原房客不退租的話，6、7月房租	17.2萬
實際收到：6月上半月舊房租＋7月下半月新房租	9.25萬
實際收到：新房客的禮金（一個月，管理公司拿一半）	4.95萬
收入差額	少收3萬
清潔跟自然耗損修繕8.2萬，扣掉原房客依約負擔的清潔費6萬	支出2.2萬
合計	少賺5.2萬

自然耗損，例如地板正常使用的磨損，法規上是房東負責。我跟管理公司的合約是禮金分他們一半。所以這次換房客，我在六、七兩個月總共少賺了5.2萬。新房租每個月多1.3萬，大約4個月就補回來，之後每個月都多賺1.3萬。

日本收租物件的估值怎麼算？

接下來才是重點。日本收租物件的估值，是用表面投報率回推的：

估值 = 整年房租 ÷ 市場投報率

	房租8.6萬	房租9.9萬
整年房租	103.2萬	118.8萬
用4.3%回推（我買入時的市場行情）	2400萬	2763萬（+363萬，+15%）
用4.0%回推（目前都心套房的行情）	2580萬	2970萬（+570萬，+24%）

去年東京收租小套房，市場公認的表面投報率大約4.3%，所以8.6萬的房租，回推是2400萬，剛好是我的買價。房租調到9.9萬，同樣用4.3%算，估值變2763萬，多了363萬。

而今年東京房價漲很多，投報率相對下降，目前市場公認的都心小套房投報率大約4%。用4%算的話，現在的估值是2970萬，比買價多了570萬。

要說清楚的是，這是帳面上的估值，不是我已經賺到口袋的錢，真的要賣，還要看當時的市場跟買家。不過用估值的角度看，換房客少賺的5.2萬，真的是不痛不癢。甚至讓我有點期待其他物件的房客跟我說要退租了。

這件事給我的結論

這間一年能有這種漲幅，背景當然是搭上了東京不動產過去一年整體上漲的順風車，但我覺得當初挑物件的眼光也有關係。

「日本的房租不能調」這句話，我覺得只對了一半：住著的房客很難調，換房客的時候，是可以一次跟市價對齊的。假如你手上也有日本的收租物件，可以上SUUMO查一下同一棟樓現在開多少。我就是這樣，才決定不照房仲建議的9.5萬開。

以上是我自己的經驗，房租跟估值的變化會因地段、時機而不同，不是投資建議。

常見問題

日本房東可以調漲房租嗎？

在住房客的房租，續約時可以協商，但房客有權拒絕，實務上多半只能微調。換房客、重新招租時，就可以依市場行情重新訂價。

日本租屋提前解約要付違約金嗎？

一般租約通常沒有違約金，房客依合約的通知期限（常見是一個月前）提出即可解約。少數合約會另外約定短期解約金，要看契約內容。

日本收租物件的價格怎麼估？

主流是用表面投報率回推：整年房租除以市場公認的投報率。例如年租金118.8萬、市場投報率4.3%，估值約2763萬日圓。