東京房租2026還會漲嗎？從人口、供給、房價、升息來看

東京的房租還會再漲嗎？我的答案是：會，只是會漲得比較慢，而且會往東京外圍擴散。 2026年8月，東京23區單身套房的平均募集房租來到11萬4339日圓，比去年同期漲了10%，又刷新紀錄。漲幅確實在縮小，但人口還在流入、新房子越蓋越少、房價漲得比房租還兇，這幾件事加起來，房租很難跌。

假如你明年要在東京換一間套房，你覺得到時候看到的房租，會比現在更貴、跟現在差不多，還是終於可以便宜一點？最近開始有人說，漲幅在縮小，房租差不多到頂了。我在日本各地有12間房產，每次招租都直接面對這個市場的價格。下面把我的理由，還有「見頂派」的理由，都攤開來給你看。

指標	數字	資料來源
東京23區單身套房平均募集房租（2026年8月）	11萬4339日圓，年增10%	アットホーム
東京都轉入超過人數（2025年）	6萬5219人，全國最多	總務省
全國新設住宅開工戶數（2025年）	74萬667戶，1963年以來最低	國土交通省
東京23區新建マンション平均價格（2025年）	1億3613萬日圓，年漲21.8%	不動產經濟研究所
日銀政策利率（2026年9月18日起）	1.25%，31年來新高	日本銀行

東京房租見頂了嗎？見頂派的三個理由

這一派有三個論點，我都認同是真的。

第一，漲幅在縮小。同樣是アットホーム的資料，2026年2月年增12%，4月衝到13%左右，8月變成10%。第二，LIFULL HOME’S 8月的報告裡，23區單身類型的刊登租金已經連續5個月下跌。第三，薪水追不上。2026年春闘平均加薪5.01%，連續第三年超過5%，在日本算非常亮眼，但跟房租一年漲10%到13%比，還是差一截。

不過這三件事加起來，能證明的頂多是房租漲得慢一點。漲幅縮小就像爬山爬到後半段，坡度變緩、沒那麼喘，可是海拔還是一直往上。LIFULL的數據值得觀察，但不同平台收錄的物件跟統計方法不一樣，單月刊登價上下波動也很正常，要說趨勢已經反轉，我覺得還需要更多時間驗證。

至於薪水追不上房租，這個問題的答案，剛好就是我認為房租還會漲最關鍵的理由。等一下講。

人還在來，房子越蓋越少

總務省的資料，2025年東京都的轉入超過是6萬5219人，全國最多。老實說，這是4年來第一次縮小。不過就算縮小了，東京一年還是淨增加一個小城鎮的人口，而且很多是剛出社會、來找工作的年輕人，正好是最需要單身套房的族群。

供給這邊，國土交通省的統計，2025年全國新設住宅開工74萬667戶，是1963年以來最低。出租用的貸家大約32萬5千戶，年減5%，連續第三年減少。建材跟人工都在漲，開發商自然蓋得保守，就算蓋出來，成本墊高的新房子，房租也便宜不到哪去。

排隊的人沒變少，廚師卻越請越少，你要期待拉麵店降價，還不如期待我明天被選為東京都知事。

薪水追不上房租，為什麼房租還會漲？

房租一年漲10%、薪水漲5%，房客總有一天租不起，那房租不就漲不上去了嗎？

先補一個常被忽略的細節：在日本，付房租的不一定只有你的薪水。厚生勞動省的調查，有發住宅手當的企業大約47%，平均每月1萬7800日圓，另外還有公司幫員工承租的借り上げ社宅。當然手當大多是固定金額，不會跟著房租漲，東京都內中小企業有發的比例，十年間也從45.5%掉到34.7%。所以它比較像緩衝墊，把「付不起」那條線往後推一段，不會讓房客完全無感。

那真的痛了，人要去哪？大家公認的出路是乾脆買一間。這個邏輯有一個前提：買房要比租房划算。在今天的東京，這個前提不太成立了。

不動產經濟研究所的資料，2025年東京23區新建マンション平均價格是1億3613萬日圓，一年漲21.8%。2026年上半年，連首都圈一都三縣的平均都首次突破1億日圓。

房租漲10%，房價漲20%，本來會去買房的人只好繼續租，租屋需求就這樣被留了下來。付不起23區房租的人也不會消失，他們會往外搬。這也是為什麼同一份アットホーム的資料裡，神奈川的單身套房房租漲了11.8%、埼玉漲了10.9%，都比23區還兇。

所以薪水追不上房租，比較可能的結果是漲勢變慢、往外擴散，房租不會因此停下來。這段只想記一句話的話：房價漲得比房租還兇的時候，房租很難跌。

日銀升息會讓東京房租停下來嗎？

2026年9月18日，日銀把政策利率從1%升到1.25%，31年來新高，距離上次升息只隔了3個月。有一派說法是，升息會讓房價降溫，買房又變得可行，房租就漲不動了。我們算算看。

假設小美想買一間5000萬日圓的房子，全額貸款、35年、本息均等：

房價	利率	每月房貸
5000萬日圓	0.5%	約13萬日圓
5000萬日圓	1.5%	約15萬3千日圓
4500萬日圓（房價跌10%）	2.0%	約14萬9千日圓

假如升息真的讓房價跌了10%，但利率同時升到2%，月付還是比5000萬、利率0.5%的時候多了將近2萬。房價便宜了，每個月付給銀行的錢卻可能更多。至少在利率往上走的這段期間，買房的門檻不會因為房價降溫就自動變低。

房東這邊也一樣。很多房東跟我一樣是借錢買房，利息成本墊高，換房客的時候自然會想往上調。當然房租最後是市場決定的，房東想漲也要有人願意租，但以現在人還在來、房子越蓋越少的狀況，這個空間是存在的。

所以至少接下來一兩年，我認為升息對房租來說比較像油門。要說它是煞車，還太早。

我的判斷，以及什麼會讓我改變想法

結論來說，我認為東京的房租還會再漲，但大概不會再像過去一年那樣，動不動就兩位數。

會讓我改變想法的反向訊號有兩個：一是房價跌到連升息一起算進去，月付還是明顯比房租划算；二是新蓋的房子開始大量進場。

假如你是房客，要記得這份數據量的是新招租物件的募集房租，不是你現在繳的房租。日本的房東要調漲在住房客的房租，原則上要跟你協商，你有權利拒絕，所以真正會痛的是搬家的那一刻。假如你的房租還停在兩三年前的水準，它其實是一間默默打了折的物件，沒有非搬不可的理由，就好好珍惜吧。

假如你是房東，這波漲勢就是你換房客時的調價空間。我東大附近的套房，前房客退租之後重新招租，房租從8.6萬調到9.9萬，漲了大概15%，兩個禮拜就租出去了。

常見問題

東京房租見頂了嗎？

漲幅有縮小（年增率從13%左右降到10%），但房租還在創新高。人口持續流入、新屋開工創62年新低、房價漲得比房租快，我認為房租會繼續漲，只是速度變慢。

日銀升息會讓東京房租下跌嗎？

短期內不太會。升息讓買房的月付變高，就算房價小跌，月付也可能比低利率時更貴，想買房的人只好繼續租；房東的資金成本上升，也會反映到換房客時的房租上。

東京房租漲了，房東可以直接調漲我的房租嗎？

一般租約下不行。房東要調漲在住房客的房租，原則上要跟房客協商，房客有權拒絕；房租變化主要發生在換房客、重新招租的時候。

資料來源

アットホーム：首都圏の居住用賃貸物件市場動向（2026年2月、4月、8月）
LIFULL HOME’S：賃貸マーケットレポート（2026年8月）
總務省：住民基本台帳人口移動報告（2025年）
國土交通省：建築着工統計調査（2025年）
不動產經濟研究所：首都圏新築分譲マンション市場動向（2025年、2026年上半期）
厚生勞動省：就労条件総合調査（住宅手当）
日本銀行：政策金利（2026年9月18日）