日本房貸哪間銀行好？我用過的5間銀行評價

在日本申請房貸，哪一間銀行比較好？以我自己用過的5間銀行來說：還沒有永住權、日文又不太行的話，首推Prestia；有永住權的投資貸款，Sony銀行、AEON銀行、SBJ銀行、樂天銀行都能全額貸款，利率大約1.5%上下。 我整體最喜歡AEON，樂天的利率最高，但在其他銀行都不借的時候，它還願意借。

我目前在日本各地有11個不動產物件，用了5間銀行的房貸。雖然還沒賣掉任何一間，但用目前的市價減掉當初的買價，這11個物件在過去4年間，帳面上大約幫我增加了6000萬日圓的資產。沒有房貸，我不可能買得起這麼多物件，也不會有這6000萬。這算是我搞懂日本的房貸機制之後，這個系統送給我的禮物。下面不藏私分享我對這5間銀行的評價。

銀行	我用來做什麼	優點	缺點
Prestia（SMBC信託銀行）	自住房貸、日常主要帳戶	行員都會英文；沒永住權也願意借；金卡會員海外匯款免手續費	沒永住權要自備兩成
Sony銀行	投資貸款	當時利率最好（約1.4%）；可以直接入金ALTERNA	中規中矩
AEON銀行	投資貸款	網銀好用；貸款期間AEON金卡免年費，AEON超市至少95折	—
SBJ銀行	投資貸款	專做投資用不動產，條件比很多日系銀行好	網銀非常難用，很多文件只能申請紙本
樂天銀行	投資貸款	其他銀行不借時還願意借	利率最高（約2%起）；網銀難用，紙本文件要手續費

沒有永住權，可以跟哪間銀行貸款？

Prestia。它的前身是花旗銀行的日本個人金融業務。花旗2015年退出日本的個人金融，把這部分賣給三井住友集團，就成了現在的Prestia。Prestia比較像品牌名，正式名稱是SMBC信託銀行。要注意，日本另外還有「三井住友信託銀行」跟「三井住友銀行」，三間名字很像，但是不同的銀行，我剛來日本時匯錢常被搞得一頭霧水。

Prestia最大的特色是對外國人非常友善。第一，行員全部會英文。我日文還不流利時，看醫生都挑標榜會說英文的，結果很多醫生其實只會講英文單字，講不出完整的句子；Prestia的行員是真的能用完整句子跟你充分溝通，對剛來、還不會日文的我幫助非常大。

更重要的是，Prestia是少數在外國人還沒有永住權時，就願意借房貸的銀行。我來日本第二年、還沒有永住權時，就是跟Prestia借錢買了現在住的房子。條件是自備兩成、貸款上限是年收的7倍，利率不到1%。以2022年的時空，有永住權的話通常可以不用自備款，所以這個條件不算特別好；但我當時在日本的資歷只有兩年，除了Prestia根本沒有銀行願意借我，能借到已經非常感恩。

另外，成為Prestia的金卡會員，海外匯款不用手續費，我每次匯錢回台灣都沒花到手續費。它畢竟是三井住友集團旗下，可以理解成一間大型銀行，信任度非常夠。假如你剛移居日本、還沒什麼根基，或住了一陣子但日文不太行，我非常推薦。Prestia也是我日常最常用的銀行。

有永住權的投資貸款，條件有多好？

日本的銀行體系對外國人極不友善，但對有永住權或日本國籍的人卻極度溫柔。有永住權或國籍、年收至少500萬日圓的話，投資貸款基本上可以全額貸款，一毛頭期款都不用出，利率大約1.5%上下，總額度大約是年收的10倍，年收1000萬大約可以貸一億買投資物件。

在日本當上班族真的很辛苦：領著一直貶值的日圓、承受世界前段班的稅負，以前只能安慰自己至少環境很美很乾淨。搞懂投資房貸的遊戲規則之後，會發現日本的銀行替辛苦的打工仔提供了一個翻身的機會。

下面這幾間都確定可以全額貸款，差別在利率。各家利率會隨時間變，銀行自己做活動時也會比較優惠，能提供類似條件的也不只這幾間。說實話，我當初選這些銀行的理由非常直白：當下哪間利率最漂亮就選哪間。我2024年開始用投資貸款時，利率大約在1.5%上下，好的時候1.4%左右，差的時候1.7%左右；這兩年日本升息，現在大概是1.7%左右。以下照我使用的順序介紹。

Sony銀行

說到Sony，我第一個想到的是國高中時很流行的Sony MP3隨身聽，有一台在同學間走路有風。開始投資日本不動產之前，我根本不知道Sony也有銀行。Sony是我第一間用的貸款銀行，也是當時給我最好利率的，大約1.4%。整體來說是一間中規中矩的網銀，沒有特別好或特別不好，主要就是利率不錯。

值得一提的是，我之前介紹過的不動產代幣化平台ALTERNA，要入金到專屬的交割戶，能直接入金的銀行不多，Sony剛好是其中一間。當初因為房貸順便有了Sony的帳戶，這點算是很幸運。

AEON銀行

AEON銀行是我整體最喜歡的一間。首先網銀介面清楚好用。跟台灣一樣，日本有些銀行的介面難用到令人髮指，好用的介面聽起來理所當然，在銀行界還真的不常見。

再來，透過AEON銀行貸款，在還清之前都可以免年費使用AEON的金卡。房貸通常35年，等於35年都免年費。這張卡在全日本的AEON超市全年至少95折，每個月還有兩三次加倍折扣的活動。AEON旗下超市的密度大概沒輸便利商店太多，東京最常見的My Basket就是AEON旗下的，去比較小的城市旅行，AEON甚至可能是唯一的超市。假如AEON的利率跟別間差不多，我會為了這張金卡優先選AEON。

SBJ銀行

SBJ是在日本的韓資銀行，不做自住房貸，專長是投資用不動產的貸款。因為專做這塊，雖然是韓資，給的投資貸款條件反而比很多日系銀行好。

但它的網銀，真的難用到令人吐血，不管網頁版還是App，只有「難用」兩個字可以形容。更受不了的是，很多文件，例如還款預定表，別的網銀點一點就能下載PDF，它卻要打電話申請、寄紙本過來。雖然是網銀，行政流程會讓你彷彿穿越回20年前。不過假如你有其他常用的帳戶，SBJ只用來貸款，一年大概只會用到網銀三四次，只要利率不錯，難用一點也不是太大的問題。

樂天銀行

在投資貸款這個領域，樂天銀行可以說是放款最兇的終極武器。它的信用評價機制跟其他銀行不太一樣，在我貸款餘額已經墊高到兩億日圓、其他銀行都不願意再借的時候，樂天還是願意借。代價是利率比較高，基本上2%起跳，有時做活動會做到1.99%。理性上，從2%多降到1.99%當然是好事；感性上，真的會想說：1.99%就想要我跟你長長久久？

假如你跟我一樣想貫徹「貸好貸滿」的投資理念，在沒有其他銀行願意借之後，最後一定會碰到樂天；但它也應該是你最後碰到的銀行，因為利率真的比較高。

撇開貸款，樂天銀行跟樂天的其他服務一樣，在日本滲透率很高，滿常用得到；我用樂天證券，跟樂天銀行搭配起來很方便，很多需要扣款的服務也會把樂天銀行放在預設選項。但假如你用過樂天市場，應該不會意外樂天各個軟體的介面都像穿越回20年前，網銀也不遑多讓，我常常找資料找到心煩氣躁還找不到。跟SBJ一樣，有些下載PDF就能解決的文件要打電話申請紙本，而且還要手續費，這我很不能接受。整體來說，我沒有很喜歡樂天銀行，但在它願意給更多額度的前提下，網銀不好用也不算什麼大問題。

以上是我自己的使用經驗，各銀行的條件會隨時間調整，實際以銀行的審核為準。

常見問題

沒有日本永住權，哪間銀行願意借房貸？

以我的經驗，Prestia（SMBC信託銀行）是少數在沒有永住權時就願意借房貸的銀行，條件是自備兩成左右。其他銀行的政策可能不同，需要個別確認。

日本的投資用房貸可以全額貸款嗎？

有永住權或日本國籍、年收500萬日圓以上的話，有銀行願意全額貸款買投資物件，利率大約1.5%上下（近年升息後約1.7%），總額度大約是年收的10倍。

樂天銀行的投資貸款有什麼特色？

信用評價機制跟其他銀行不同，在其他銀行不願意再借的時候，常常還願意放款；但利率較高，大約2%起跳。