日本不動產收租要報青色申告嗎？申請方式與10萬、65萬控除

在日本收房租，要不要申請青色申告？我的答案是：非做不可。 青色申告比白色申告每年多10萬或65萬日圓的特別控除額，當年度的赤字還能往後扣三年。申請只要交兩份文件：開業届跟青色申告承認申請書，交一次之後每年都能沿用。要注意期限：想從哪一年開始用青色，原則上要在那一年的3月15日前交。

我2024年開始投資日本的不動產，除了上班族，多了一個「個人事業主」的身分，所以開始研究個人事業主怎麼報稅。假設稅率30%，每年多控除10萬，就是每年少繳3萬的稅。3萬在東京都可以吃一頓米其林了。

先講清楚，我沒有稅務或會計的專業，這是一個普通納稅人自己研究、自己申請的經驗，細節請以國稅廳跟稅理士的說明為準。

白色申告跟青色申告差在哪？

表面上是兩類，但青色申告底下又分兩種，所以總共三種。

65萬那一種，除了5棟10室的規模，還要用複式簿記，並且用e-Tax申報或電子帳簿保存，才能拿到65萬（紙本申報是55萬）。網路上討論青色申告多半是講65萬，10萬這一種反而資訊很少；但對收租的上班族來說，只要有出租的不動產，就適用10萬。

單式簿記很單純，就是幾月幾號、為了什麼花了多少錢，不需要會計專業。複式簿記的難度高很多，通常要用專門軟體或請稅理士。我還沒到5棟10室，所以不用考慮65萬。

青色申告另一個重要的好處是虧損可以往後延三年。假設今年赤字10萬、明年赤字20萬、後年賺50萬，白色申告的話，後年的50萬要整筆課稅；青色申告的話，前兩年的30萬虧損可以往後扣，後年只有20萬要課稅。

這裡有一個要特別小心的地方：虧損的那一年，本身就要是青色申告。用白色申告報的年度，赤字不能拿到之後的年度扣。

所以如果你是剛開始買房、第一年的交易費用很大，最好在第一年就趕上青色申告的期限。期限的規則是：

以我自己為例，第一間投資物件是2024年3月底到手，申請書是2025年才送。照上面的規則，這樣青色申告是從2025年度開始適用。假如你剛起步，第一年的交易費用又大，記得早一點送。

要用青色申告，需要向稅務署提交兩份文件：開業届（個人事業の開業・廃業等届出書）跟青色申告承認申請書。國稅廳鼓勵用e-Tax線上提交，但我在e-Tax網站上找了半天沒找到在哪裡填，最後還是用紙本，PDF在國稅廳官網可以下載。

開業届幾個容易卡住的欄位：

上半部跟開業届一樣。下面的欄位：

事業名稱填「不動産の貸付け」，所在地跟納稅地相同，所得種類是不動產所得。
過去有沒有被取消過青色申告承認：勾「無」。
是否在本年1月16日之後開始業務：是的話要填開業日；不是就留白。
是否繼承事業：勾「無」。
簿記方式：用10萬控除的話，選簡易簿記，帳簿勾「現金出納帳」就可以。要用65萬控除的話，選複式簿記，帳簿要勾現金出納帳、売掛帳、買掛帳、経費帳、固定資産台帳、預金出納帳、総勘定元帳、仕訳帳。

我是本人親自送去稅務署，本來是擔心內容有問題可以當場改。結果承辦人看一眼就收下了。我問了兩次是不是這樣就可以開始用青色申告，他都說對。感覺送件本身只是走個過場，真的被查稅時才會認真看吧，這我就不確定了。

接下來就是每年做確定申告時，改交青色申告決算書。

可以。只要有不動產所得、提出青色申告承認申請，就能用10萬日圓的青色申告特別控除。65萬（e-Tax）或55萬的控除，才需要達到事業規模（大致是5棟或10室以上）並用複式簿記。

原則上是想開始適用的那一年的3月15日前；那一年1月16日以後才開始業務的，是開始後2個月內。逾期的話就要從下一年度才能適用。

一般的事業或不動產虧損不行。純損失的繰越控除（往後扣3年）原則上要虧損那一年用青色申告才能適用。