熊本台積電概念房能貸款嗎？我實地考察的投報率與銀行經驗

台積電設廠的熊本，房子值得投資嗎？外地人貸得到款嗎？我2024年3月實地去看過：大津町的新建獨棟大約3500萬日圓，當地月租行情大約13萬，表面投報率約4.4%，跟東京差不多，但穩定度差很多；貸款方面，東京的銀行不貸熊本的物件，熊本當地最大的肥後銀行也拒絕了不住在熊本的我們。

親身經歷過竹科房價狂漲的台灣人，聽到台積電要去熊本，第一個念頭大概都是趕快去買房。我也是。2024年3月，我跟兩位朋友從東京飛到熊本，實地考察了四天。

項目	考察時的狀況（2024年3月）
主要看的地方	大津町（新建獨棟為主）、合志市（中古屋）
新建獨棟價格	約3500萬日圓，比台積電宣布設廠前漲了30%以上
月租行情	約13萬日圓
表面投報率	約4.4%（加上交屋成本後約3.9%）
東京的銀行	不貸熊本的物件
肥後銀行	只貸給住在熊本的人

熊本台積電周邊，房子要買在哪裡？

台積電的工廠在菊陽町，熊本市的東北邊，開車到熊本市區大約45分鐘。出發前我們在網路上能找到的資訊少得可憐，用菊陽町搜尋，幾乎只有台積電設廠的新聞。我們就在幾乎什麼都不知道的情況下飛了過去。

菊陽町除了台積電的工廠，基本上什麼都沒有。工廠周邊都是樹林跟田地，而且多半已經預留給二廠、三廠跟合作廠商，規劃上不是拿來住人的。

那要買哪裡？菊陽町往西北開車15分鐘的合志市，在台積電來之前就是熊本市主要的衛星城鎮，要買中古屋可以考慮。建商主要在開發的，則是菊陽町往東開車10分鐘的大津町，那裡以前離市區遠、空地多，又緊鄰菊陽。我們這次主要看的就是大津的新建獨棟，很多蓋得很漂亮，看得我自己都想去住。

熊本的不動產投資有多熱？

熱度不用懷疑。我們接洽了四家房仲，其中一家說他前幾天才帶了一組專程從台灣飛來的客人，完全不會日文，全程用Google翻譯溝通；另一家說他很多台灣客人，好險他有個姻親是台灣人可以幫忙翻譯。跟我同行、日文很好的朋友還開玩笑說，他來這裡幫房仲翻譯，說不定賺得比在東京上班還多。看房時，也好幾次聽到房仲指著一塊空地說：這裡還沒蓋，但已經賣掉了。

熊本台積電概念房的投報率划算嗎？

讓我有疑慮的地方有兩個。

第一是投報率。3500萬的獨棟，月租13萬，一年156萬，表面投報率約4.4%；加上交屋成本、總價到4000萬左右的話，只剩約3.9%。東京的投資套房要做到4%上下不難，福岡、大阪更是5%起跳。熊本客觀來說還是發展中的鄉下，同樣的投報率，穩定度遠不如東京。

第二是誰租得起。熊本受薪階級的平均月薪大約21.5萬，台積電熊本廠基層員工的月薪大約28萬。以居住成本約佔收入三分之一來看，這兩個族群都付不起13萬的月租。付得起的，大概是台積電或供應商的中高階主管。問題是，連我們這些住在東京的人都嗅到機會了，這些主管也不傻，被派來這裡工作，與其一個月花13萬租別人的，八成會自己買。我們在當地聽到的消息也是：外派熊本的台灣人，買一套自住是基本，買第二套投資的也大有人在。

大部分人租不起，租得起的都自己買了，這些房子要租給誰？這是我當時最大的疑問。

我們也去看了大津的中古屋。新屋還沒蓋好就被買走，開車10分鐘外的中古屋卻只有我們一組人去看。我自己的解讀是，當地實際的住房需求還沒上來，新屋被搶，主要是投資客卡位。需求穩定的地方，例如東京，只要開價合理，連事故物件都有人要，不會出現新屋被搶、中古屋沒人要的狀況。

不過想投資熊本的人，本來就是看五六年後的資本利得，收租不是首要考量。所以雖然我對收租能力有疑問，還是覺得買一間押寶增值潛力，是可以考慮的。

不住熊本的人，貸得到熊本的房貸嗎？

我們鎖定了一間當地大型建商的物件，進入申請貸款的步驟。結果這一步是最迷的。

日本的銀行地域色彩很濃，多半只做自己區域的業務。我們出發前只確認了東京的銀行不願意貸熊本的物件，因為就算有台積電加持，熊本目前在他們眼中還是鄉下，不在鑑價放款的範圍。至於熊本當地的銀行願不願意貸、條件如何，我們完全沒頭緒。更妙的是，當地三四家房仲跟建商也一問三不知：熊本人貸款買熊本的房子當然沒問題；台灣來的客人，不是付現金，就是跟台資銀行貸款；從東京來、想跟熊本當地銀行貸款投資的，我們是第一組。

住在東京的台灣人聊到熊本，個個都很振奮，結果我們竟然是第一組走到貸款這一步的，我其實挺意外的。

建商幫我們約了當地最大的肥後銀行，在建商辦公室直接談。結果對方一開口就說，他們只貸給實際住在熊本的人。會議幾乎一開始就要結束，但都特地約了，講完就走也太不給建商面子，所以對方還是禮貌性地閒聊，問我們在東京做什麼。同行的朋友也是我同事，拿出名片，我們在一家美國上市的大企業上班，在銀行眼中信用應該不錯。對方兩個人竊竊私語了一下，說他們確實沒做過這種案子，但可以回去跟主管研究看看。

兩三天後，答覆還是不能貸。另外我們也了解到，就算貸得到，熊本的投資貸款利率大概也在2%以上，而我在東京可以貸到1.47%。

我對熊本的結論

我覺得熊本是個充滿希望的地方。我們去的時候只有一廠蓋好，二廠還沒動工，合作廠商也還沒全部進駐，當下的感覺是投資熱度遠大於實際需求，我對收租報酬也有不小的問號。但我還是很看好七八年後的資本利得，假如能拿到合理的貸款條件，我會想買一間試試水溫。只可惜貸不到，我也沒有掏出3500萬現金的財力，只能作罷。

後來我在貸款容易很多的福岡買了兩間投資物件。撇開台積電，我本來就看好福岡；熊本的經濟真的被台積電帶起來的話，外溢效應大概也會到同在九州、身為九州門戶的福岡。

這趟還是很值得：實際搞懂了很多網路上查不到的事，以後老了還可以跟孫子說嘴，阿公當年看過周邊還是田地的台積電熊本一廠。我們去的時候是三月底，剛好是熊本的櫻花季，在櫻花季看熊本城，當作純旅行也很棒。

以上是我2024年3月考察時的狀況，當地的價格跟銀行政策都可能已經改變，請以最新資訊為準。

常見問題

台積電熊本廠在哪裡？附近哪裡可以買房？

台積電熊本廠在菊陽町，開車到熊本市區約45分鐘。菊陽町本身住宅很少，周邊可以考慮的是西北邊的合志市（中古屋較多）跟東邊的大津町（新建獨棟為主）。

熊本的房子投報率大概多少？

以我2024年3月考察時的行情，大津町新建獨棟約3500萬日圓、月租約13萬，表面投報率約4.4%；加上交屋成本後約3.9%。

住在東京的人可以跟熊本的銀行貸款買房嗎？

以我的經驗，很難。東京的銀行不貸熊本的物件，熊本當地的肥後銀行當時只貸給住在熊本的人。銀行政策可能改變，實際條件要送審才知道。