2026日本不動產的三大趨勢：升息、地段兩極化、家戶數增加

2026年日本不動產要關注什麼？我認為有三個大趨勢：高利率常態化、地段價值兩極化、家戶數持續增加。 升息會讓房貸壓力上升，但在東京租房仍然比扛房貸貴的情況下，我認為對房價的影響有限；越靠近皇居的核心地段，漲幅會繼續拉開差距；人口雖然在減少，適合一個人住的小坪數住宅需求反而在增加。

先看2025年。日本首都圈的不動產，每坪單價一年漲了大約13.5%；同一年，美國標普500大約漲了17%。一般印象中不動產漲得比較溫吞，首都圈的漲幅卻直逼標普500，非常不可思議。而且大部分人買房會用房貸，假設自備兩成、五倍槓桿，單純用自備款來算，帳面上的報酬是67.5%（還沒扣掉利息跟各種成本），非常誇張。

為什麼漲這麼多？原因很多，但要我說最關鍵的，是日本過去三四年擺脫了二三十年的通縮，進入通膨循環。住是「食衣住行」裡的剛性需求，漲幅勢必大於等於通膨。經過這幾年，日本人終於回過神來，發現不動產不再是過去那種八風吹不動的笨重資產，而是會猛漲的投資工具，於是開始大買。

這篇不回頭看過去，而是展望2026。

趨勢	內容	我的看法
高利率常態化	日銀2025年12月升息到0.75%，並表態持續升息	房貸壓力上升，但租房仍比扛房貸貴，對房價影響有限
地段價值兩極化	越靠近皇居越稀缺，都心六區漲幅遠勝其他地區	資產價值是重要考量的話，優先考慮核心地段
家戶數增加	人口減少，但單身家戶增加，家戶數預估增加到2030年	小坪數、單身用住宅的需求在上升

日本升息，房價會下跌嗎？

央行的政策利率是決定所有金融商品價格的底層因素，而受影響最大的非不動產莫屬，因為世界上除了房貸，沒有任何金融商品能讓你借到年收入七八倍的錢。

日銀這兩三年一直表態要讓利率長期往上。2025年12月把政策利率從0.5%升到0.75%之後，態度更加強硬，市場甚至出現每半年升一碼、最終升到2.5%左右的說法。回顧日銀的歷史，一向是雷聲大雨點小，喊話時像霸道總裁一樣霸氣十足，實際操作受限於國內經濟跟政治，通常非常溫吞。所以我不覺得真的能每半年升一次，但未來三到五年，日圓利率緩慢而穩定地往上，應該是很明確的趨勢。

政策利率往上，房貸利率自然跟著往上。我自己12月就收到自住房貸銀行的通知，2026年開始利率調升0.4%，從大約0.9%變成1.3%左右。

理論上，升息最直接的影響是有房貸的人每個月的現金流壓力變大，進而降低購屋意願。這沒錯，但在目前的時空，我認為對房價的影響有限。主要原因是：在東京，租房的財務成本仍然明顯比扛房貸高。同樣的居住條件，租金大約是房貸月付的1.5倍；每個月扛10萬房貸能住到的房子，在租屋市場大約要15萬。就算升息讓差距縮小，未來兩三年，扛房貸仍然明顯比租房划算。兩三年是保守的說法，我其實覺得會持續很長一段時間。大部分人按完計算機，應該還是會咬牙扛下去。

另一個角度是房東。假如房東也是貸款買房再租出去，自然會想把升息的成本轉嫁給房客。因為借地借家法，轉嫁沒那麼容易，但終究做得到：每兩年續約時跟房客協商一點點，或趁換房客時一步調到位。只要房東能把成本轉嫁給房客，對住的人來說，租房的成本就會一直比自己扛房貸高，有能力的人就有財務上的誘因自己買。

當然，這不一定會永遠持續。萬一哪天東京租房的成本比扛房貸還低，情勢可能就逆轉，大家寧願租也不買了。不過至少在可預見的三五年內，我認為不會發生。話說回來，就算我覺得利率影響有限，談不動產不看利率，就像談戀愛不看內在一樣，萬萬使不得。日銀的動向，絕對是2026年要密切追蹤的重點。

為什麼東京的地段價值會越來越兩極化？

問我不動產最大的魅力，第一是房貸的槓桿，世界上除了房貸，沒有人願意借普通上班族幾千萬；第二是土地的稀缺性。土地的總量有物理上限，不像鈔票想印就能印，這是決定不動產價值的底層因素。

我以前說過，東京的地段選擇某種程度上滿無腦的：以皇居為中心，越近越有價值。這就是稀缺性的反映，越靠近皇居的土地越少，越遠的面積越多、越不稀缺。這也充分反映在價格上，都心六區的漲幅遠遠勝過其他地區。四五年前東京漲得比較慢的時候還不明顯，這兩年因為通膨漲得兇，差距就非常顯眼了。我覺得這個趨勢會一直持續，因為稀缺是物理上的限制，稀缺的東西增值得比較快，是經濟運作的基本邏輯。

國土交通省2025年11月公布的一份調查也提到，都心六區新建公寓買進後一年內就轉手的短期買賣非常活躍，比例高居全國之首。白話說，就是都心六區的短期炒作相當兇猛。做不動產應該用長期的眼光，我不認為短期炒作是好的操作，但身為長期投資者，能搭上短期炒作的順風車、看著帳面價值上升，也是開心的事。就像你長期看好台積電、買了不想賣，有當沖客每天殺進殺出、拉高股價、提供流動性，也是長期投資者樂見的。

所以，假如資產價值是你買房時很重要的考量，絕對要優先考慮核心地段。當然，我很相信好的財務抉擇不一定是好的人生抉擇，假如因為生活品質或其他考量，都心不適合你，那也完全沒關係。

日本的副首都會設在大阪嗎？

講到稀缺性，也順便聊一下副首都。最近半年，日本社會在積極討論，萬一東京發生大型災害，要有一個副首都可以備援，不能讓整個國家因為東京受災就癱瘓。要不要設、設在哪裡都還在討論，大阪、福岡、名古屋等城市都表態想爭取。

我觀察目前的輿論，感覺最後成立副首都的可能性大概六七成，真的成立的話，大阪的機率最高。這沒有具體的根據，純粹是我觀察輿論的感覺。假如成真，對大阪的城市發展跟不動產都是非常正面的消息；就算不是大阪，在關西的機率應該也非常高。很多人對關西的不動產比東京更有興趣，假如你是這一群，副首都絕對是2026年值得關注的議題。

日本人口減少，房子的需求也會減少嗎？

說到日本，很多人立刻想到高齡少子化。這確實是幾十年內難以逆轉的趨勢，但有點違反直覺的是：日本的人口在減少，家戶數卻在增加。

主要原因是「一人世帶」越來越多。以前一個家戶常見是夫妻加一兩個小孩，三四個人；現在長者有很多獨居，中壯年也有很多人不結婚、不生小孩，一個人一戶。人口在減少，家戶數反而在上升，日本政府推估這個趨勢會持續到2030年左右。

對投資者來說，這代表雖然人口在減少，住宅、尤其是小坪數、適合一個人住的住宅，需求反而在增加。假如你想在日本當穩定收租的包租公，單身用的物件絕對值得放進雷達。

以上是我2026年初的看法，不是投資建議。

常見問題

日本升息後，房價會下跌嗎？

升息會增加房貸壓力，但以東京來說，同樣條件下租房的成本大約是房貸月付的1.5倍，扛房貸仍比租房划算，所以我認為短期內對房價的影響有限。真正要注意的是租房成本是否反過來低於房貸。

東京哪些地段的房價漲得最多？

以皇居為中心的都心六區（千代田、中央、港、新宿、澀谷、文京）漲幅明顯高於其他地區。越靠近皇居、土地越稀缺，增值通常越快。

日本人口減少，為什麼家戶數還在增加？

因為獨居的長者，以及不結婚、不生小孩的單身者越來越多，一人一戶的家戶增加。日本政府推估家戶數會增加到2030年左右，對小坪數住宅的需求是支撐。

資料來源

國土交通省：不動産登記情報を活用した新築マンションの取引の調査結果（2025年11月）
日本銀行：金融政策決定會合（2025年12月）