房貸是怎麼來的？從末日審判書到30年固定利率

房貸是怎麼來的？「拿已經有的東西抵押借錢」，人類幾千年前就在做；但我們今天熟悉的「借錢去買抵押物、分幾十年慢慢還」，真正普及是近一兩百年的事。它的雛形可以追到11世紀的英格蘭，在19世紀工業革命後成形，美國則是在1930年代大蕭條之後，才走向今天常見的長期分期房貸。

我自己扛了上億日圓的房貸，很好奇這個金融商品是怎麼來的。網路上的資訊稀少又零散，我找了好幾個國家的資料，前後花了三週，整理成這篇。

時期	地點	發生了什麼
古代	美索不達米亞、古希臘、古羅馬	已有拿不動產抵押借錢的紀錄
1086年	英格蘭	《末日審判書》確立土地所有權跟估值
19世紀	歐洲	工業革命帶來分期付款、信用借款跟都市住房需求
1897年	日本	東京建物推出分期付款購屋，被視為日本住宅貸款的起源
1930年代	美國	大蕭條後成立聯邦住房管理局、房利美，長期分期房貸逐漸成為主流

抵押借款最早出現在什麼時候？

早在幾千年前的美索不達米亞，楔形文字泥板上就有拿不動產當抵押品借錢的紀錄，古希臘、古羅馬也有類似的做法。不過在人類歷史上很長一段時間，主流都是「拿已經有的東西去抵押」，而不是「借錢去買那個抵押品」。

mortgage這個字為什麼是「死亡承諾」？

英文的mortgage來自古法文的mort（死亡）跟gage（承諾、抵押）。為什麼叫「死亡承諾」，大致有兩種解釋：一是債務還清時，這個抵押的約定就「死了」，抵押品完全歸借款人；二是借款人還不出錢時，抵押品對他來說就「死了」。

至於英文為什麼用法文的字，要從諾曼第公爵威廉說起。

末日審判書跟房貸有什麼關係？

1066年，威廉發動諾曼征服，攻下倫敦，被稱為「征服者威廉」。作為外來的統治者，為了掌控新地盤、有效收稅，他對英格蘭大部分地區做了詳細的經濟調查，鑑定土地的所有權跟價值，在1086年編成《Domesday Book》，中文譯作《末日審判書》。

這名字聽起來很像動漫裡的死亡筆記本。之所以這樣叫，是因為調查結果一經決定，在法律上就永久定調，就算你覺得自己被高估、要多繳稅，也無從申訴，有如末日審判。可以想見，這麼人為的調查一定充滿爭議，但無論如何，英格蘭從此有了法律承認的土地估值，所有權也劃分清楚了。

土地所有權劃分清楚，其實到現在都不容易。我曾經考慮買日本的獨棟房子，在千葉一帶看房時，不少物件就註明實際的土地範圍不明，要重新跟鄰地所有人丈量協商。21世紀的東京周邊都有這種狀況，11世紀能把整個英格蘭的所有權定下來，有多不容易可想而知。英格蘭下一次類似規模的土地調查，要等到1873年。

所有權跟估值都確定、又受法律保障之後，就開始有金主願意借錢給沒錢的人買地：還不出錢，地就歸債權人，而這塊地的價值有法律背書，債權人不怕吃虧。這不就是現代房貸的概念嗎？只是這個遠祖多半是一年期，而且是有錢人或教會私下借貸，跟今天由專業銀行放款、還款幾十年的房貸還差很遠。

現代房貸是怎麼普及的？

要等到19世紀的工業革命。它對房貸有兩個影響：一是經濟快速成長，金融制度跟著進步，「分期付款」「用信用借錢投資事業」這些觀念變得普遍；二是都市化，大量人口湧進城市，住房需求短時間暴增。

分期付款、信用借款、住房需求激增，三件事撞在一起，有如乾柴遇上烈火。一開始以私人借貸為主，之後在歐洲出現專門借錢給人買房、讓人分期還款的機構，也就是現代房貸的雛形。

日本的房貸是怎麼開始的？

1895年甲午戰爭後，日本國力大躍進，民間對經濟前景充滿期待，住房需求跟著上升。一開始沒辦法付現金買房的人，多半靠高利貸，衍生出很多社會問題。

1896年，安田銀行的創辦人安田善次郎創立了東京建物，1897年開始讓客戶分期付款買房，這被視為日本住宅貸款的起源。東京建物到今天還是日本的大型開發商之一。

美國的30年固定利率房貸是怎麼來的？

美國早期的房貸，規則跟今天很不一樣：貸款成數大約五成，期間最多五年左右，利率常常每年重談，而且平常還得少、到期時要一次補一大筆，英文叫balloon payment，因為最後一筆像一顆大氣球。說實話我看不太出來氣球哪裡大，但總之就叫這個名字。這種還款方式現在在商用不動產還很常見，住宅貸款已經很少用了。

1930年代大蕭條來了。期間短、每期還款不低、到期還有一顆大氣球，很多人還不出來，違約率大幅上升，大量美國人面臨失去房子。美國政府先後成立了聯邦住房管理局（FHA，1934年）跟房利美（Fannie Mae，1938年），由聯邦政府背書、提供資金給地方銀行，推動更負擔得起的房貸。房利美後來在2008年次貸危機裡扮演推波助瀾的角色，但那是後話了，它一開始成立是為了讓美國人有房子住。

從那之後，頭期款兩成左右、期間30年、每月平均攤還、固定利率的房貸，逐漸成了美國的主流，一直到今天。二戰結束後，嬰兒潮跟經濟成長讓世界各地的住房需求穩定增加，房貸也跟著普及。

我覺得房貸神奇的兩個地方

第一，因為有不動產抵押，房貸可以拿到的額度遠遠超過一般人從其他管道借得到的錢，可以說是一般人一生中能拿到的最大槓桿。在台灣貸款買房的人，少說扛了幾百萬台幣；我在日本扛了上億日圓。正常情況下，銀行哪會借普通上班族這麼多錢？

第二，大部分抵押借款，抵押品一跌就有斷頭問題。融資買股票，股價大跌，券商會margin call要你補保證金，補不出來就強制砍倉；而且砍倉的價位，很大機率就在谷底，一砍完股價就反彈。不要問我為什麼知道，因為我接過margin call。

房貸作為一般人最大的槓桿，卻沒有margin call。2003年SARS時台灣房市大跌也好，2008年次貸危機美國房價幾乎腰斬也好，銀行都不會因為房價跌就叫你賣房還錢；只要你能按時繳款，銀行就謝天謝地了。

所以我真心認為，只要每月能按時還款，房貸是讓人往上翻一個經濟階層的好工具。不過每個人的風險承受能力跟偏好不同，它不一定適合每個人，這不是投資建議。我說我貸款在日本買了九間投資物件，也收過「沒控制好風險」的留言，對啦，風險自負。

常見問題

mortgage這個字是什麼意思？

來自古法文的mort（死亡）跟gage（承諾、抵押），字面是「死亡承諾」。一般解釋是債務還清時抵押約定就終止，或借款人違約時抵押品就失去了。

日本的住宅貸款最早是誰開始的？

一般認為是東京建物。它由安田善次郎在1896年創立，1897年開始讓購屋客戶分期付款，被視為日本住宅貸款的起源。

房貸會不會像融資買股票一樣被斷頭？

一般的房貸不會因為房價下跌就被要求提前還款或強制賣房，只要按時繳款就可以繼續持有。這也是房貸跟股票融資最大的不同。